Minden olyan földhivatal előtti eljárásban, amelynek során ingatlant érintő tulajdonváltozás történik, kötelező ügyvéd részvétele.
Az ingatlant érintő szerződéseket, annak mellékleteivel együtt az aláírás dátumától számított 30 napon belül kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz, a szerződés tárgyát képező változás bejegyeztetése érdekében.
A változás bejegyzésre a földhivatalnak 22 munkanap áll a rendelkezésére, kivéve, ha például a benyújtott kérelmet elintézetlen széljegy előzi meg.
Aki nem szeretné kivárni az általános ügymentet, annak lehetősége van soronkívüliséget kérelmezni. Ilyen esetben az ügyintézési idő 10 munkanapra lecsökken.
A soronkívüliség díja 10 ezer forint. Soronkívüliség megfelelő indok esetén csak akkor kérelmezhető, ha az ügyet nem előzi másik elintézetlen ügy, és a soron kívül elbírálni kért ügy iratanyaga hiánytalan.
A változásbejegyző határozatot a földhivatal az ügyintézési idő lejárta után az eladónak és a vevő jogi képviselőjének is megküldi, postai úton.
Abban az esetben, ha a tulajdonjog átruházása – pl. a vételár halasztott teljesítése miatt – nem történik meg a szerződés aláírásával egyidejűleg, akkor eladó a tulajdonjogát fenntartja, vagy felek együttesen kérik a tulajdonjog bejegyzési eljárás függőben tartását legfeljebb 6 hónapra.
Mikor melyik eljárási módot válasszuk?
A tulajdonjog fenntartás előnye, hogy nincs „lejárati ideje”, azaz határozatlan ideig fenntartható, ezért a 6 hónapnál hosszabban elhúzódó vételár teljesítési konstrukciók esetében ajánlott alkalmazni. Hátránya, hogy az ingatlant nem védi meg az adásvételt követően beérkező nem várt bejegyzési kérelmektől, jelzálog, vagy egyéb teher bejegyzésektől. Hátránya továbbá, hogy két ízben kell 6.600,- Ft eljárási díjat fizetni, egy ízben a tulajdonjog fenntartás iránti kérelem benyújtásakor, majd még egy ízben a vételár hiánytalan megfizetése után, a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtásakor.
A függőben tartás ezzel szemben egyszeres eljárási díjjal jár, széljegyként működve fenntart maga mögött minden nem kívánt bejegyzést, tehát védi a vevő érdekeit, hátránya viszont, hogy tartama legfeljebb 6 hónap.
Abban az esetben, ha az eljárás lefolytatásához szükséges okiratok valamelyikét a kérelmező nem mellékelte a bejegyzési kérelemhez, a földhivatal hiánypótlásra szólítja fel a kérelmezőt. Erre a jogszerző kérelmének benyújtását követő 15 napon belül kerülhet sor. Ilyen esetben a kérelmezőnek 15 nap áll a rendelkezésére a hiányt pótolni. Amennyiben a hiánypótlásra határidőben nem kerül sor, a kérelmet a földhivatal elutasítja.
Annak érdekében, hogy az ügy a legrövidebb időn belül, hiánypótlás nélkül elintéződjön, akkor is szükség van az ügyvéd közreműködésére, ha ezt egyébként az ügy jellege miatt a vonatkozó jogszabályok nem teszik kötelezővé. Amennyiben a kérelem benyújtásakor a közreműködő ügyvéd hozzáértő tanácsai alapján rendelkezésre áll minden dokumentum, az ügyintézés is problémamentesen és gyorsan le fog zajlani.
Vonatkozó jogszabályrészlet:
1997. évi CXLI. törvény
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok
16. § Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok, illetőleg annak jogosultjai jegyezhetők be:
a) tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet, és a vagyonkezelői jog, helyi önkormányzati tulajdon esetében a vagyonkezelői jog,
b) a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
c) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog,
d) haszonélvezeti jog és használat joga,
e) telki szolgalmi jog,
f) állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok,
g) elő- és visszavásárlási, vételi, valamint eladási jog,
h) tartási és életjáradéki jog,
i) jelzálogjog,
j) végrehajtási jog.
