A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
A dolog adásvételére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni arra a szerződésre is, amelyből jog vagy követelés visszterhes átruházására vonatkozó kötelezettség fakad.
Az adásvétel során a vevővel minden olyan lényeges körülményt, az adott dolog tulajdonságait, terheit ismertetni kell, amelyek befolyásolhatják az adásvétel létrejöttét. Ezekről a körülményekről az eladónak kell teljes körűen tájékoztatnia a vevőt.
Minden kárt, terhet a vevő visel azt követően, hogy a birtokbavétel megtörtént. Ugyanez igaz a dolog hasznaira, vagyis a birtokba vétel után már a vevő jogosult ezek szedésére.
Ahhoz, hogy egy adásvétel érvényesen létrejöjjön, elengedhetetlen, hogy egy szakértő ügyvéd okiratba foglalja a szerződést.
Milyen adatokra van szükség az adásvételi szerződés elkészítéséhez?
- Az adásvételi szerződés elkészítéséhez nélkülözhetetlen az eladó és a vevő neve, születési neve, anyja neve, születési ideje, helye, lakcíme, személyazonosító száma és adóazonosító jele. A személyes adatok hiányában nem készíthető el az adásvételi szerződés.
- Az adásvételi szerződés elkészítéséhez az előbbiekben felsorolt személyes adatokon kívül, szükség van az eladni kívánt ingatlan tulajdoni lapjára is, amelyből megismerhetőek az ingatlan pontos adatai. A tulajdoni lap átadása eladó kötelezettsége. Amennyiben a tulajdoni lap nem áll rendelkezésre, úgy az ingatlan helyrajzi számát szükséges megadni az okiratot szerkesztő ügyvédnek, aki ennek ismeretében a saját TAKARNET rendszeréről le tudja kérni a szükséges tulajdoni lapot a szerződés elkészítéséhez. Fontos tudni, hogy a tulajdoni lap dátuma nem lehet régebbi, mint a szerződés szerkesztésének napja, mert csak így garantált az ingatlan tiszta joghelyzete.
- Mindezek mellett a szerződés tartalmazza az ingatlan vételárát, a teljesítési határidőket, a kölcsönös garanciákat, a szankciókat és minden más olyan rendelkezést, amelyet a vonatkozó jogszabályok előírnak, a felek igényelnek, vagy az ügy jellege megkíván.
Bár a tulajdonjog bejegyzési kérelemnek nem képezi mellékletét az energetikai tanúsítvány, annak megléte mégis kötelezővé vált 2012. január 1-től. A tulajdoni lap mellett tehát, az ingatlan energetikai tanúsítványát is eladó bocsátja vevő rendelkezésre.
A jelenleg hatályban lévő Illetéktörvény értelmében a vagyonszerzés után illetékfizetési kötelezettség terheli a vevőt. Az illeték mértéke 1 milliárd forint ingatlanértékig a forgalmi érték 4 százaléka. Amennyiben a forgalmi érték meghaladja az 1 milliárd forintot, akkor az 1 milliárd forinton felüli értékhányad után már csupán 2 százalék az illeték. A hatályos szabályozás értelmében az illeték teljes összege nem haladhatja meg a 200 millió forintot ingatlanonként.
Illetékmentes az egyenes ági rokonok (nagyszülő – szülő – gyermek – unoka stb.) közötti, továbbá a házastársak (férj-feleség) közötti adásvétel.
Vevőt illetékkedvezmény illeti meg lakóingatlan adásvétele esetén, ha az adásvételt megelőzően, vagy azt követően 1 éven belül másik lakóingatlant ad, illetve adott el, ilyenkor az illeték alapját minden esetben az eladott, valamint a vásárolt ingatlan forgalmi értékének a különbözete képezi.
Azt a 35 év alatti vevőt, aki első lakóingatlanként vásárol meg olyan ingatlant, aminek forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, 50 százalékos illetékkedvezmény illeti meg.
Az illetékfizetés alóli mentesség kérelmezhető, ha vevő olyan telket vásárol meg, amely lakóházépítésre alkalmas. Amennyiben a vevő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számítva 4 éven belül a telket lakóházzal építi be, és ennek a lakóháznak a hasznos alapterülete eléri a maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát, akkor illetékmentes lesz a telek megszerzése. A meghatározott maximális beépíthetőség mértékét minden esetben a településrendezési terv határozza meg.
Amennyiben illetékmentesség iránti kérelmet kívánunk előterjeszteni, úgy azt még az előtt kell megtenni, hogy az illetékfizetésre kötelező fizetési meghagyás jogerőre nem emelkedik. A jogerőre emelkedést megelőzően előterjesztett kérelem alapján az adóhatóság felfüggeszti az illeték kiszabására irányuló eljárást.
Amint a lakóépület elkészül, és a használatba vételi engedélyt az építésügyi hatóság kibocsátja, vevő nyomban köteles azt az adóhatóság részére megküldeni. Amint ez megtörténik, a fizetési kötelezettséget az adóhatóság törli.
Abban az esetben, ha 4 éven belül nem sikerül befejezni a vásárolt telken megkezdett építkezést, akkor a telek utáni illetéket meg kell fizetni. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a telek 4 éven belül, még a beépítési munkálatok befejezése előtt eladásra kerül.
Annak érdekében, hogy az adásvétel nyomán a tulajdonjog bejegyzés a legrövidebb időn belül, hiánypótlás nélkül megtörténjen, olyan ügyvéd közreműködésére van szükség, aki kellő tapasztalat és szakjogi ismeret birtokában gyors és problémamentesen ügyintézést garantál.
Vonatkozó jogszabályrészlet:
2013. évi V. törvény
Az adásvételi szerződés általános szabályai
6:215. § [Adásvételi szerződés]
(1) Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
(2) Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
(3) A dolog adásvételére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni arra a szerződésre is, amelyből jog vagy követelés visszterhes átruházására vonatkozó kötelezettség fakad.
Az adásvétel különös nemei
6:221. § [Elővásárlási jog]
(1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
(2) Ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
6:224. § [Visszavásárlási jog]
(1) Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti.
(2) A visszavásárlási árat a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban határozzák meg. Ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.
6:225. § [Vételi és eladási jog]
(1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja.
(2) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének.
6:227. § [Részletvétel]
(1) Ha a felek abban állapodnak meg, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, de a dolog birtokát a vételár teljes kiegyenlítése előtt a vevőre átruházzák, az eladó – választása szerint – az elállás vagy a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát gyakorolhatja akkor, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetén akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett.
(2) Ha az eladó a szerződéstől elállt, a vevő köteles a szerződés alapján birtokában volt dolog után használati díjat fizetni, és megtéríteni azt a kárt, amely a dolog rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja.
6:228. § [Megtekintésre vétel]
(1) Ha a vevő az adásvételi szerződést a szerződés tárgyát képező dolog megtekintése nélkül köti meg, de a felek megállapodnak abban, hogy a vevő a dolog megtekintése után nyilatkozhat a szerződés hatálybalépéséről, akkor az eladó köteles lehetővé tenni a dolog megtekintését. Ebben az esetben a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő a nyilatkozatát nem köteles indokolni.
(2) Ha az eladó lehetővé tette a dolog megtekintését, megfelelő határidőt tűzhet a vevő nyilatkozatának megtételére. Ha a vevő a szerződésben kikötött vagy az eladó által a nyilatkozattételre kitűzött határidőt elmulasztja, a szerződés nem lép hatályba.
(3) Az eladó nem teljesít hibásan, ha bizonyítja, hogy a vevő a hibát megtekintéskor felismerte vagy fel kellett volna ismernie.
6:229. § [Próbára vétel]
(1) Ha a felek az adásvételi szerződésben kikötik, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog kipróbálása alapján a vevő meghatározott időn belül nyilatkozhat a szerződés hatályáról, a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni.
(2) Ha a vevő a dolog kipróbálására általában szükséges vagy az eladó által megszabott megfelelő határidőn belül nem nyilatkozik, a szerződés hatályban marad.
(3) Az eladó nem teljesít hibásan, ha bizonyítja, hogy a vevő a hibát a kipróbálás ideje alatt felismerte vagy fel kellett volna ismernie.
6:230. § [Minta szerinti vétel]
(1) Ha a felek a szerződés tárgyát képező dolog valamely tulajdonságát mintára hivatkozással határozzák meg, az eladó köteles a minta hivatkozott tulajdonságának megfelelő dolgot szolgáltatni.
(2) Az eladó a dolog fel nem ismerhető hibájáért akkor is szavatol, ha e hiba a mintában is megvolt.
(3) Ha a vevő a mintát nem mutatja fel, őt terheli annak bizonyítása, hogy a minta milyen tulajdonságokkal rendelkezett.
