2016.09. 6. Jogi Fórum / Mercz Ágnes
A szülők sokszor vásárolnak ingatlant gyermekük számára, a gyermek jövőjének megalapozása érdekében, vagy egyszerűen csak azért, hogy a vagyontárgy védve legyen a szülők esetleges adósságai miatti végrehajtásról. – Mik a gyermek ingatlanszerzésének következményei? Hogyan lehet a gyermek ingatlanát szükség esetén értékesíteni?
Kiskorúnak az a személyt kell tekinteni, aki a 18. életévét nem töltötte be. A kiskorú személyt főszabály szerint a törvényes képviselője, azaz a szülői felügyeletet gyakorló szülő képviseli.
A 14. életévüket be nem töltött gyermekek nevében csak a törvényes képviselőjük tehet nyilatkozatot, ők önállóan érvényes szerződést nem köthetnek, egyéb nyilatkozatot nem tehetnek, kivéve, az olyan csekély jelentőségű szerződést, amelynek megkötése a mindennapi életben tömegesen fordul elő, és különösebb megfontolást nem igényel.
A kiskorú gyermek nem cselekvőképes, így sem ajándékozási szerződést, sem ingatlan adásvételi szerződést nem írhat alá. A szerződést a kiskorú gyermek nevében a szülők együttesen írhatják alá. Ha a szülők nem élnek együtt, akkor az a szülő, aki a kiskorú gyermek felett a szülői felügyeleti jogok összességének gyakorlására – vagy ezen belül a gyermek vagyonának kezelésére – jogosult.
Ha a gyámhivatal hozzájárulása nem is, de „közreműködése” mindenképp szükséges a jogügylethez, tekintve, hogy az a szülő, aki a gyermek részére ingatlant ajándékoz, nem írhatja alá mindkét oldalról a szerződést (azaz, hogy a kiskorú nevében is a szülő írna alá, továbbá a saját maga – mint ajándékozó szülő nevében is ő ír alá), ezért ilyen esetekben eseti gyám kirendelését kell kérni a gyámhivataltól, hiszen a gyermek és a szülő érdeke egy ilyen esetben túlságos összefonódik, vagy akár ellentétes is lehet. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy a szerződést szerkesztő ügyvéd először kéri a gyám kirendelését erre az ügyre, majd a szerződést a gyermek nevében az eseti gyám fogja aláírni.
A 14. életévét betöltött kiskorú már bizonyos, törvényben meghatározott ügyleteket teljesen önállóan, szülői közreműködés nélkül is megköthet, például köthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez; rendelkezhet munkával szerzett jövedelmével, annak erejéig kötelezettséget vállalhat; ajándékozhat, amennyiben az ajándék szokásos mértékű. A többi ügylete esetén viszont a törvényes képviselő hozzájárulása szükséges. A hozzájárulás a szülő által előzetesen vagy utólag is megadható. Hozzájárulás hiányában viszont a 14. életévét betöltött kiskorú által kötött ügylet is érvénytelen lesz.
Bonyolultabb a helyzet akkor, ha a gyermek részére vásárolt vagy ajándékozott ingatlanon teher található, például jelzáloggal terhelt. Ebben az esetben a gyermek tulajdonszerzéséhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges. Ide tartozik az az eset is, amikor a szülők kölcsönt vesznek fel a gyermek nevére megvásárolni kívánt ingatlanhoz, és a kölcsön fedezete a gyermek nevére vásárolt ingatlan lenne. Az ingatlan teherrel való megszerzése esetén sem kell gyámhatósági jóváhagyás akkor, ha az ingatlan úgy kerül a gyermeknek ajándékozásra, hogy az ingatlant ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül alapításra az ingatlanon.
Ha az ingatlanvásárlásra a gyermek saját vagyonából kerül sor, akkor a kiskorú tehermentes ingatlanszerzéséhez szintén gyámhatósági jóváhagyás szükséges, feltéve, hogy a gyermek vagyonából a vásárlásra fordított összeg a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegének tízszeresét meghaladja.
Problémát jelenthet, ha a szülők később úgy döntenek, hogy mégiscsak szükség lenne a gyermek nevére íratott ingatlanra, azt el kellene adni vagy visszaíratni a szülők nevére. A gyermek tulajdonában lévő ingatlan a gyermeké, azzal a szülők nem rendelkezhetnek kedvük szerint.
A kiskorú ingatlanának bármilyen jogcímen való átruházásához a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, függetlenül attól, hogy ingyenesen (ajándékozással), vagy ellenérték fejében kerülne sor erre. A hozzájárulást a gyámhatóság csak akkor adja meg, ha az ingatlan átruházása a gyermek érdekében áll. Ez lényegében a legtöbb esetben kizárja, hogy a gyermek elajándékozza az ingatlant, de az eladáshoz is csak akkor ad hozzájárulást a hatóság, ha ez a gyermek érdekét szolgálja. Így megtagadja a hozzájárulást akkor is, ha a befolyt vételár a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Ha pedig az eladáshoz a hatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg szintén csak a kiskorú érdekében használható fel.
Nincs akadálya, hogy a gyermek nevén lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek – azonos arányban – megint tulajdont szerezzen, valamint azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása megfelelően biztosított-e, az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.
