A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
A jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett a felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet.
A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a kötelezettségre a jogszavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett a szerződést felmondhatja.
Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le.
A birtoklás és a használat a bérleti jogviszony alapelemei, a bérlet tehát nem más, mint amikor az ingatlan tulajdonosa átengedi valaki másnak az adott dolog birtoklását és használatát.
Egy ügyvéd által gondosan megfogalmazott, megszerkesztett bérleti szerződés nagyon sok problémától óvhatja meg az ingatlan bérbeadóját. Fontos, hogy a szerződés mindenre kiterjedő, részletes leírást tartalmazzon a bérlő és a bérbe adó kötelezettségeiről, hogy a későbbiekben ne szenvedjen el egyik fél sem anyagi veszteséget, illetve a későbbi nézeteltérések is megelőzhetőek legyenek.
A bérleti szerződés szólhat határozott, vagy határozatlan időre is, annak függvényében, hogy a felek miként állapodnak meg egymással. Abban az esetben, ha az ingatlant határozott időre bérli a bérlő, akkor a szerződés a bérleti idő lejártával automatikusan megszűnik, míg a határozatlan időre kötött szerződések felmondás útján szűnnek meg. Amennyiben a felek közös megegyezéssel döntenek úgy, hogy a szerződést megszüntetik, úgy erre bármikor sor kerülhet.
Az ingatlan bérlője a bérleti szerződésben kötelezettséget vállal, hogy az ingatlan használata kapcsán felmerülő költségeket viseli, és az ingatlan bérleti díját a bérbeadó részére megfizeti, míg az ingatlanadót, valamint az ingatlan avulásával felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.
Abban az esetben, ha a bérleti szerződés megszűnik, a bérlőnek a megszűnés napján el kell hagynia az ingatlant. Fontos, hogy a bérleti szerződést szakértő ügyvéd segítségével készítsék el, hiszen egy részletes, jól megírt okirat segítségével akár a bírósági eljárás is elkerülhető.
Annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlan bérlője maradéktalanul eleget tegyen a szerződésben foglalt feltételeknek, érdemes óvadékot is kérni a bérleti szerződés aláírásával egyidejűleg. Az óvadék ugyanis a lehető legjobb biztosíték arra, hogy a bérlő szerződésszegése – pl. bérleti díj, vagy közmű nem fizetése – esetén a bérbeadó elmaradt haszna, egyéb kára megtérüljön.
Fontos tudni, hogy bérbeadónak a bevételezett bérleti díj után adóznia kell. Ezen bevételt a mindenkor hatályos adójogszabályok alapján kell bevallani, és utána adózni.
Mit kell tartalmaznia egy részletes, gondosan megszerkesztett bérleti szerződésnek?
Először is, nagyon fontos, hogy a bérlő adatai a lehető legrészletesebben és legpontosabban kerüljenek feltüntetésre.
Ezzel minimalizálni lehet annak a lehetőségét, hogy a szerződésszegő bérlő, a bérleményt elhagyva számunkra ismeretlen helyre távozzon. A bérlő összes adatának birtokában ugyanis a bérlő könnyebben fellelhető, ha szándéka szerint titkolni kívánja hollétét. Érdemes a bérlő lakcímén kívül elkérni a telefonszámát, munkahelyének nevét és elérhetőségeit, vagy akár a szüleinek telefonszámát, címét.
A bérleti szerződésnek emellett tartalmaznia kell a bérleti díj összegét, és a kifizetésének esedékességét, a kölcsönös jogokat és kötelezettségeket, a biztosítékokat, szükség esetén – különösen ha a bérlő Kft. – , a bérlő kezesének nevét, személyi adatait.
Mielőtt a bérleti szerződés aláírása megtörténne, a közművek óraállásait is érdemes rögzíteni, ugyanis a rögzített óraállásig mért fogyasztás költsége a bérbeadót, míg a rögzített óraállás után mért fogyasztás költsége bérlőt terheli.
Vonatkozó jogszabályrészlet:
2013. évi V. törvény
6:331. § [Bérleti szerződés]
(1) Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
(2) A jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.